【資産運用】REIT - 元インベストメント・バンカーの雪玉ころがし

【まとめ】

ベースシナリオとして、市場が混乱するであろうと考え、
今年はキャッシュの積み増しを心掛けている。
（あまりうまくはいっていないが…）

一方、将来的なキャッシュ・フローの確保のため、
米REITおよびグローバルREITを継続的に購入している。

そんな話を友人にしたら、
「利上げ局面で、景気悪化が見込まれる今、REITはやめた方が良いんじゃない？」
と言われた。

先行きが依然不透で、
今後もREIT価格の下落リスクは「短期的」に大きいと思う。

マーケット全体がリスクオフとなっている環境下、
業績見通しが堅調なセクターを含み、
ほぼ全てのセクターが年初来でマイナスのパフォーマンスを示している。

２０２２年年初来より、
インフレ抑制のための金融引き締めを背景に景気減速懸念が高まる中、
株式同様RIETも軟調な展開が続いている。

マーケットを大きく揺るがすきっかけになったのはインフレであり、
米国においてはインフレのピークアウトの兆しがみられるかなと思われた一方、
インフレ環境の長期化は避けられないようにみえる。

インフレ抑制のため積極的な金融引き締めが実施され（※）、
REITのインフレ耐性や堅調な業績が評価されるよりも経済停滞への懸念が先行している。

「インフレ」と「金利上昇」はREITにとってネガティブにとらえられることが多い。
果たして本当にそうなのか、今REITの購入を続けてよいか考えてみた。

①インフレ：
REITはインフレ・ヘッジ特性（※）を有しており、
株式・債券と比較し耐性を発揮する可能性がある。
※インフレ（物価上昇）により通貨価値が相対的に減少するリスクを回避すること。

賃料を引き上げられる
（契約期間が短いもの：貸し倉庫、賃貸住宅）　契約更新時に引き上げ可能
（長期契約）　エスカレーション条項（インフレに連動し、賃料が上昇する）が入っているため、長期的に賃料は上昇する（インフレにやや遅行）
建築コスト（建築資材、人件費）の上昇
新規物件の建築コストが上昇し、供給が抑制される。
結果、既存物件への需要が集まり、賃貸市場であるREITにとってプラス。

②金利上昇
金利上昇がREITにとってマイナスとされる根拠として、
一般的に以下２点があげられる。

債券の利回り差の縮小
REITは配当（インカム・ゲイン）のみならず、キャピタル・ゲインも見込むことができる。

米REITの長期的なトータル・リターンは過去実績で見ると成長性が高いといわれる米国株式と同等程度ある。

金利が上昇しているときは、経済がプラス成長の際か、
高インフレの時のどちらかである。
どちらの場合も、賃料が上昇しやすい環境である。

不動産の賃料収入を源泉とする配当収入は、安定的な収入源であり、
持てば持つほど積み上がり、長期的には価格変動リスクをカバーする。
長期的な見通しがある投資先であれば、保有メリットが大きい。

従って、価格が下がっているREITは長期的な観点で今買っておくのはよいと考える。

なお、株式、REIT問わず、投資対象にすべきだと考える地域の特性は以下の通り。

米国REITおよびグローバルREIT（※）は上記基準を満たしている。
※時価評価額ベースでカントリー・アロケーション（投資対象国への資金配分割合）が決められるためほぼ70%の資産が米国になる。

日本のREITも保有しているが、
震災リスクおよび人口動態を鑑みると投資すべきREITと配分は限定的である。

補足：
上記を見ると米（グローバル）REITに投資すれば高確度で儲かりそうにみえるが、
他の有価証券同様、当然ながらREITにも価格変動があり、
分配金の減少や元本割れする等のリスクがある。
※以下、ご参考、【RIETの主なリスク】参照

ご参考：
【REITとは】

【REITのメリット】

【REITの主なリスク】